Contratos de locação costumam ser apresentados como modelos "padrão" — mas isso não significa que todas as cláusulas neles sejam válidas ou equilibradas. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e o Código de Defesa do Consumidor, quando aplicável, estabelecem limites que protegem tanto locador quanto locatário. Veja o que merece atenção redobrada antes de assinar.
O que caracteriza uma cláusula abusiva
De forma geral, é abusiva a cláusula que impõe uma desvantagem excessiva e desproporcional a uma das partes, ou que tenta afastar direitos garantidos por lei. Em contratos de locação, isso costuma aparecer disfarçado em condições "padrão" que poucas pessoas leem com atenção.
Multas desproporcionais por rescisão antecipada
A lei permite multa por rescisão antecipada, mas ela deve ser proporcional ao tempo restante de contrato — não um valor fixo e integral, independentemente de quanto tempo já se passou de locação. Cláusulas que cobram a multa cheia mesmo faltando poucos meses para o fim do contrato costumam ser questionáveis.
Responsabilização indevida por desgaste natural do imóvel
É comum contratos tentarem responsabilizar o locatário por qualquer marca ou desgaste do imóvel na devolução — inclusive o desgaste natural pelo uso normal (pintura desbotada, pequenos riscos em pisos, etc.), que juridicamente não pode ser cobrado do inquilino.
Renúncia a direitos garantidos pela Lei do Inquilinato
Cláusulas que tentam fazer o locatário "renunciar" a direitos como o de exigir reparos estruturais do imóvel, ou que impõem condições mais gravosas do que as previstas em lei para renovação e revisão contratual, não têm validade só por estarem escritas no papel.
Reajustes fora do previsto em lei ou do contratado
Reajustes de aluguel devem seguir o índice e a periodicidade definidos em contrato (em geral anual). Reajustes aplicados fora desse critério, ou de forma unilateral pelo locador, podem ser contestados.
O que fazer ao identificar uma cláusula abusiva
Antes de assinar, o ideal é levar o contrato para análise de um advogado — muitas vezes é possível negociar a alteração da cláusula antes mesmo da assinatura, o que evita conflitos futuros. Se o contrato já foi assinado e uma cláusula abusiva está sendo aplicada, ainda é possível contestá-la judicial ou extrajudicialmente.